德泓觀察 | 房票政策能否解決城中村改造土地征收問題
自從去年鄭州、南京開始出臺房票安置政策以來，隨后寧波、青島，廈門也曾紛紛跟進出臺了類似的政策，而今年廣東更是成為了推出房票政策的首個一線城市，由此也是引發(fā)了廣泛關注。
房票政策之所以如此惹人關注，是因為當前城中村改造過程中，房票安置相比貨幣安置，能夠縮短房屋征收補償安置的周期，減輕安置過渡費的壓力，更重要的是，房票安置有可能會成為化解城中村改造過程中，土地拆遷難題的有效手段。
一、房票的定義
房票簡單說就是房屋兌換憑證的簡稱，以城中村改造為例，房票安置是在實物安置、貨幣安置之外，為房屋被征收人提供的一種類貨幣化安置方式。具體來講，就是征收人與房屋被征收人，雙方在簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議后，征收人將計劃安置的房屋結轉為一定的貨幣化補償金額，以房票形式提供給被征收人。
對被征收人而言，房票更像一個商業(yè)承兌匯票，被征收人可以憑借房票，購買參與本區(qū)域城中村改造工作的開發(fā)商開發(fā)的房源。
房票的價值包括被征收房屋折算的金額，還有政策性獎勵等，各分項金額明細都會在票面載明。另外，房票的使用也有一定期限設置，以鄭州為例，房票的使用期限，最長不超過自房票核發(fā)之日起的12個月。
房票安置的做法并非鄭州首創(chuàng)，早在2010年，浙江湖州的吳興區(qū)就曾推行房票安置。當時的房票還是以股權形式，將安置房折價入股，村民可以憑房票享受股權分紅，也可以打折購買商品房。在2015年全國推行大棚改的時期，鄂爾多斯和臺州、溫州等地也都曾推行過房票政策。各地推行的房票主要目的一是為了整合當?shù)赝恋刭Y源，二就是為了縮短安置周期，減少政府壓力。
二、城中村改造過程中的問題
與棚改改造的對象主要是國有建設用地不同，城中村的形成，更多是因為城市的發(fā)展過程中，城市近郊的村落逐步被劃為城市建成區(qū)范圍內，但由于土地性質的差異，這些村落的發(fā)展狀況與整個城區(qū)的發(fā)展狀況又格格不入，逐漸演變?yōu)椤俺侵写濉薄?/p>
所以城中村土地性質非?；靵y，既有農村集體所有土地，又有城市化進程中，已經轉變?yōu)槌鞘袊薪ㄔO用地的土地，此外還有預留的建設用地，也就是常稱的留用地等。雖然自今年4月份以來，城中村改造的熱度很高，但是各地在推行的過程中，遇到的問題與阻力也不少。
1、補償標準難統(tǒng)一：其中一個核心難點問題，就是城中村改造的土地拆遷過程中，會涉及到村集體、村民以及其他被拆遷方的個性化訴求等各種復雜的問題。
比如由于集體土地本身與國有土地存在的本質差距，國有土地可以參照周邊商品房來制定補償標準，而集體所有土地就要看城中村周邊經濟發(fā)展狀況，與一般的農村集體所有土地不同的是，城中村的集體土地還要涉及更多住宅和地上附著物，這樣的情況下補償標準就很難統(tǒng)一。
另外，由于被征收人家庭背景、經濟狀況情況各異，所以拆遷過程中往往會涉及到村集體、村民以及其他被拆遷方的個性化訴求等各種復雜的問題，有時候也會影響改造項目的推進。
2、拆遷房安置周期長，資金壓力大：
在房地產供求關系發(fā)生逆轉的當下，拆遷安置牽涉到過渡費的發(fā)放和拆遷補償款的集中發(fā)放等，都對政府造成較大的資金壓力。
三、房票安置的作用
1、現(xiàn)在包括廈門、南京、昆明、等城市，房票已經可以用于集體土地上房屋征收安置。根據(jù)目前所了解的情況，廣州市的房票政策也是適用于市區(qū)內各類城中村改造項目。
房票安置的基礎補償金額是被征收的房屋價值的等價轉換，一般由具備相應資質的第三方評估機構對房子的價值，給出一個評估價，然后再根據(jù)拆遷所處位置不同，給予不同的政策獎勵。比如廣東的城中村房票安置政策，中心城區(qū)給予2%的政策性獎勵，外圍城區(qū)給予5%的政策性獎勵。同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的臨遷費。
由于設置了統(tǒng)一的補償原則，那么評估的時候，不同土地性質下不同的補償標準就可以得到一個妥善的折算。在拆賠標準和拆賠程序統(tǒng)一的情況下，就可以大大降低拆遷談判的難度。
2、房票安置對于政府來說，顯然可以更大程度上減輕前期資金投入壓力，因為不集中進行安置就不需要建設安置房，就不需要當?shù)卣磿r集中性地發(fā)放大額拆遷補償款，可以有效減輕城中村改造項目過程中安置費用支出的壓力，另外房票還可以通過分期付款的方式減輕地方財政支出壓力。
3、對于被征遷人而言，選擇房票安置也可以盡快實現(xiàn)回遷，畢竟在房地產下行的情況下，許多被征遷人也擔心房子有爛尾或者過渡費拖欠的擔心，早日通過房票住進回遷房里，也算落袋為安，畢竟商品房的品質一般是優(yōu)于安置房的。
四、房票安置的阻力
對于家住在城市中心位置的城中村居民，房票安置反而限制了他們自由選擇的范圍，如果考慮到后期的出租，可選擇的商品房一是增加了購房的成本，二是未來的出租收益還會下降。
對于開發(fā)商而言則擔心大批安置房業(yè)主入住商品房小區(qū)，會不會與現(xiàn)業(yè)主產生沖突。還有就是房票安置的資金是由政府或其指定的部門核發(fā)，未來由負責拆遷的開發(fā)商向相關政府指定部門申請辦理結算，但是這筆錢是以抵扣土地款的形式，還是以政府支付的形式，以及支付周期都是開發(fā)商所考慮的問題。
所以房票雖然提供了一個解決當前城中村改造土地拆遷過程中一個有效的手段，但并不意味著能夠一勞永逸徹底根治拆遷難問題，具體執(zhí)行情況還會因各地差異，以及各個利益相關方的博弈，而存在不同。
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