德泓觀察 | 騰籠換鳥(niǎo)，低效資產(chǎn)盤(pán)活的城市更新策略研究
引 言
盤(pán)活低效資產(chǎn)，提升資產(chǎn)使用效率是城市更新的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)深入分析當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，采取產(chǎn)業(yè)升級(jí)置換、騰籠換鳥(niǎo)等措施，可以實(shí)現(xiàn)資源的高效利用，增加經(jīng)濟(jì)效益。這對(duì)于城市的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，有利于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。
城市更新提出背景
自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，形成了龐大的資產(chǎn)規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)存量資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到80萬(wàn)億元。建成年代在2000年前的老舊小區(qū)數(shù)量達(dá)到了16萬(wàn)個(gè)，涉及居民2900多萬(wàn)戶。此外，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率從17.9%提高到了65.2%，城鎮(zhèn)人口從1.7億人增加至9.2億人。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化中后期，由高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)階段。
城市更新作為轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展的重要手段，已在“十四五規(guī)劃”中被上升為國(guó)家戰(zhàn)略。
城市更新的定義及分類
城市更新是一個(gè)系統(tǒng)性概念，不代表一個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)目或者一種投融資模式。城市更新是為了實(shí)現(xiàn)城市功能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)而實(shí)施的一系列活動(dòng)的統(tǒng)稱。城市更新按照更新內(nèi)容分類，各個(gè)地方的分類標(biāo)準(zhǔn)均有差異，但總體包含的內(nèi)容大致相同：
本文將重點(diǎn)對(duì)低效資產(chǎn)盤(pán)活的城市更新進(jìn)行分析。
低效資產(chǎn)的定義本文涉及的低效資產(chǎn)是指長(zhǎng)期閑置或未充分利用的土地、建（構(gòu)）筑物，包括老舊廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)、樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
低效資產(chǎn)形成的原因
（一）管理意識(shí)淡薄，資產(chǎn)處于無(wú)人管理的狀態(tài)；
（二）產(chǎn)業(yè)資源錯(cuò)配，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資源的有效利用；
（三）權(quán)屬不清，歷史遺留問(wèn)題較多；
（四）形成時(shí)間較長(zhǎng)，配套功能落后，無(wú)法滿足當(dāng)前的需求；
（五）經(jīng)營(yíng)低效，利用不足，閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。
低效資產(chǎn)盤(pán)活的支持政策
針對(duì)盤(pán)活低效存量資產(chǎn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列支持政策：
低效資產(chǎn)盤(pán)活的更新策略
沒(méi)有低效的資產(chǎn)，只有錯(cuò)配的資產(chǎn)。低效資產(chǎn)的盤(pán)活核心在于產(chǎn)業(yè)的重塑，通過(guò)分析低效資產(chǎn)形成的原因、產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、資產(chǎn)的資源稟賦，重新進(jìn)行產(chǎn)業(yè)梳理，運(yùn)用延鏈強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈、產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥(niǎo)等手段，重塑產(chǎn)業(yè)生態(tài)，重視產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)真正落地。
1、深入探究低效資產(chǎn)形成的原因
找到低效資產(chǎn)形成的原因，對(duì)癥下藥，針對(duì)性的制定盤(pán)活思路。當(dāng)然低效資產(chǎn)的形成大多是多種因素導(dǎo)致的結(jié)果，這就需要找到關(guān)鍵因素，分析主要問(wèn)題。
2、全面分析低效資產(chǎn)的資源稟賦
深入挖掘其自身的地理、文化、產(chǎn)業(yè)等方面的優(yōu)劣勢(shì)。摒棄過(guò)氣產(chǎn)業(yè)和低端產(chǎn)業(yè)，圍繞優(yōu)勢(shì)資源，為特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展騰出空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有助于提高資產(chǎn)效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益。
3、產(chǎn)業(yè)延鏈補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈
對(duì)于仍在正常運(yùn)行的低效資產(chǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行重新梳理，找到產(chǎn)業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)，完成產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈延鏈補(bǔ)鏈，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)。
4、騰籠換鳥(niǎo)，重塑產(chǎn)業(yè)生態(tài)
對(duì)于閑置資產(chǎn)，已淘汰的產(chǎn)業(yè)，可結(jié)合其自身優(yōu)勢(shì)，城市的真正需求，引入全新產(chǎn)業(yè)，比如城市核心區(qū)的老工業(yè)廠房，可結(jié)合文化及歷史資源，導(dǎo)入文化旅游產(chǎn)業(yè)；閑置樓宇，可結(jié)合城市住房情況，改造為人才公寓等；
5、以保留提升為主，堅(jiān)持留改拆建并舉
城市更新的核心在于留該拆建并舉，以保留提升為主，防止大拆大建。項(xiàng)目包裝策劃要遵循“2255”原則，合理確定更新單元及更新內(nèi)容。
6、推動(dòng)閑置低效資產(chǎn)除舊換新
依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，完善資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施，開(kāi)發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住房等新功能，充分發(fā)揮資產(chǎn)的使用價(jià)值。
7、運(yùn)營(yíng)思維貫穿產(chǎn)業(yè)全流程
招商不是產(chǎn)業(yè)的結(jié)束，而是產(chǎn)業(yè)的開(kāi)始。將運(yùn)營(yíng)思維應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)和階段，將產(chǎn)業(yè)招商真正落地，以提高效率、降低成本、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值及經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
8、設(shè)計(jì)合理的投融資模式
結(jié)合項(xiàng)目特征，確定項(xiàng)目實(shí)施主體，設(shè)計(jì)合理的投融資模式，充分挖掘項(xiàng)目收益點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益自平衡，保障各主體的相關(guān)利益。
9、拓寬低效資產(chǎn)盤(pán)活資金來(lái)源探索REITs、政企合作、資產(chǎn)作價(jià)入股、發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，充分籌措資金，以盤(pán)活低效資產(chǎn)。
低效資產(chǎn)盤(pán)活的案例分析
1、鄭州二砂文創(chuàng)園
鄭州二砂文創(chuàng)園（一期）占地約100畝，總建面約5.7萬(wàn)平方米，原先為鄭州二砂廠。整個(gè)文創(chuàng)園保留了原有的老建筑，以仿舊造新的原則，充分挖掘其文化價(jià)值。打造成以市民公共休閑、休憩空間為主，配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公為輔的文創(chuàng)園。
低效資產(chǎn)盤(pán)活途徑：挖掘老工業(yè)文化，引入文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
2、天富科技城項(xiàng)目
天富科技城項(xiàng)目位于南海區(qū)桂城街道平洲夏南二社區(qū)，占地面積約5.46公頃。項(xiàng)目前身為夏南二鋼鐵市場(chǎng)，均為低矮廠房，產(chǎn)業(yè)附加值低、高消耗。通過(guò)改造為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引產(chǎn)業(yè)附加值高、綠色低碳、具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
低效資產(chǎn)盤(pán)活途徑：工改工（工業(yè)園或廠房不改變土地功能情況下的改造提升），實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)。
3、北京798藝術(shù)區(qū)
798藝術(shù)區(qū)位于北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋街道大山子地區(qū)，占地60多萬(wàn)㎡，建筑原先為原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)。在對(duì)原有的歷史文化遺留進(jìn)行保護(hù)的前提下，將工業(yè)廠房進(jìn)行了重新定義、設(shè)計(jì)和改造，形成了具有國(guó)際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落” 和“LOFT生活方式”。
低效資產(chǎn)盤(pán)活途徑：挖掘老工業(yè)文化，引入藝術(shù)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
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