德泓觀察 | 運(yùn)營前置，實(shí)現(xiàn)城市更新收益自平衡
引 言
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，曲折式前進(jìn)的階段，過往以大拆大建為主的粗放式外延式發(fā)展正在向內(nèi)涵式集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。
這其中轉(zhuǎn)型、破局的關(guān)鍵就在于如何從存量中獲得增量。毫無疑問，城市更新是能夠迅速形成有效投資，盤活存量資產(chǎn)的重要抓手。但是，當(dāng)前城市更新項(xiàng)目以公益性為主，巨額投資不僅加重地方政府財(cái)政壓力，也對(duì)后期運(yùn)營管理帶來極大挑戰(zhàn)，那么能否在沒有財(cái)政支持的前提下，實(shí)現(xiàn)城市更新投入和產(chǎn)出的自平衡呢？
運(yùn)營前置，注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入升級(jí)
城市更新如果要徹底破除大拆大建的地產(chǎn)邏輯，就要高度重視產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入升級(jí)，產(chǎn)業(yè)支撐是城市更新可持續(xù)發(fā)展與繁榮的基礎(chǔ)和根本，而要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自平衡就要運(yùn)營前置，探索片區(qū)策劃、產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營招商一體化模式。這就要求實(shí)施主體具有超前謀劃的眼光與提前部署的準(zhǔn)備，在項(xiàng)目謀劃階段，就要根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，制定與當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)實(shí)際相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)植入、開展招商引資、制定資金方案及運(yùn)營方案。從盤活資產(chǎn)、解決就業(yè)、增加稅收、植入新業(yè)態(tài)等維度，為城市提供全方位的產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)和融資結(jié)構(gòu)，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來“新思路、新路徑、新規(guī)劃、新經(jīng)濟(jì)”。
1 以智慧城市建設(shè)為導(dǎo)向，推動(dòng)城市數(shù)字化、綠色化、人本化專精特新產(chǎn)業(yè)發(fā)展
城市更新可以為產(chǎn)業(yè)、數(shù)字、人才、科創(chuàng)、資本等要素提供有機(jī)融合的空間載體，將閑置而低效利用的老廠房、老倉庫、老工業(yè)區(qū)，引入文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、眾創(chuàng)空間、“互聯(lián)網(wǎng) +”等符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和方向的新業(yè)態(tài)、新場景。閑置、低效資產(chǎn)的再利用一方面可以推動(dòng)當(dāng)?shù)氐男屡f動(dòng)能轉(zhuǎn)換、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，另一方面也是為當(dāng)?shù)匕l(fā)展新基建、新經(jīng)濟(jì)提供試點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)。
比如北京首鋼園曾是擁有二十多萬職工的巨大工業(yè)企業(yè)，但在城市發(fā)展過程中，因?yàn)樯鷳B(tài)保護(hù)和產(chǎn)能過剩的要求，首鋼不得不在艱難與不舍中完成了搬遷。隨著冬奧會(huì)的舉辦，首鋼重新找了了自己的產(chǎn)業(yè)定位。為了加快數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首鋼產(chǎn)業(yè)園錨準(zhǔn)科幻智能產(chǎn)業(yè)，聚集了如航天科工智能院、中國移動(dòng)咪咕等科技創(chuàng)新企業(yè)60余家，成為了科幻產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。在產(chǎn)業(yè)經(jīng)過重新梳理后，首鋼園又進(jìn)一步致力“科技+文化”的雙向融合完成產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈延鏈補(bǔ)鏈。
2 完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
結(jié)合淄博燒烤和貴州村超的成功經(jīng)驗(yàn)，城市更新的項(xiàng)目還要構(gòu)建立體復(fù)合消費(fèi)新場景，引入新的業(yè)態(tài)，滿足多元化需求。
比如在項(xiàng)目周邊布局如餐飲民宿、建材家居、都市農(nóng)業(yè)等消費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)，這才能滿足生活圈內(nèi)衣食住行的全方位需求。而且項(xiàng)目選址也要考慮交通便捷、需求集中、生產(chǎn)生活便利、公共和生活配套設(shè)施完善的區(qū)域。
資金來源和收益挖掘
項(xiàng)目的自平衡，在于如何統(tǒng)籌資金來源和挖掘收益。這要求在提升資產(chǎn)質(zhì)量和項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)上，一方面在投資端降低資金籌措的融資成本，另一方面，在收入端改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。
1 資金來源：
多渠道籌措資金，引入多元化資本
（1）補(bǔ)助資金：根據(jù)中央、省市補(bǔ)助資金管理辦法，整合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房等專項(xiàng)財(cái)政資金，積極爭取資金支持，充分發(fā)揮財(cái)政資金撬動(dòng)作用。
（2）政策性銀行貸款：一直以來，以國開行為主的政策性開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合國家區(qū)域、城市、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求的的城市更新項(xiàng)目積極參與，并提供金融支持。所以城市更新項(xiàng)目在謀劃之初，就要與政策性銀行協(xié)作，建立完善、統(tǒng)籌、系統(tǒng)的融資對(duì)接機(jī)制，嚴(yán)守政府隱性債務(wù)、土儲(chǔ)貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款三條紅線，明確支持重點(diǎn)、支持方式，實(shí)現(xiàn)政策性金融最優(yōu)貸款支持和降低資本金設(shè)置條件。
（3）利用專項(xiàng)債做資本金：在國家政策支持的前提下，利用好專項(xiàng)債券用作重大項(xiàng)目資本金的政策紅利，探索專項(xiàng)債+市場化融資”方式，撬動(dòng)更多社會(huì)資本投入城市更新項(xiàng)目，擴(kuò)大帶動(dòng)有效投資。
（4）資產(chǎn)證券化：在保障公共利益前提下，借助政策支持，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刈C監(jiān)局、證券交易所、有關(guān)行業(yè)管理部門的溝通銜接，積極探索通過資產(chǎn)證券化等多種方式籌集資金，降低融資成本。
（5）市場化融資：積極推進(jìn)市場化方式融資運(yùn)作，探索投資人+EPC、公司債、中期票據(jù)、私募債等工具，在符合金融政策監(jiān)管要求下，設(shè)計(jì)融資方案，確定資金渠道、募資方式，使項(xiàng)目既享受政策的紅利，又能夠?qū)崿F(xiàn)更好的落地。
2 收益挖掘
組建專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商，提高自持比例，保證商業(yè)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營。
商業(yè)運(yùn)營的原則要實(shí)現(xiàn)公共區(qū)域最大化利用、積極開展品牌活動(dòng)打造、衍生品開放等維度通過深度聯(lián)營，整合行業(yè)優(yōu)秀資源，建立創(chuàng)新型的商業(yè)盈利模式。常見收入可以包括
（1）出租收入：通過商業(yè)化的特色運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)租金提升及物業(yè)資產(chǎn)升值，并獲取租金收入。
（2）場館運(yùn)營及附加增值服務(wù)收入：比如通過有償提供技術(shù)支撐和配套服務(wù)收取的收入。
（3）充電樁充電收入：根據(jù)當(dāng)?shù)爻潆姌冻潆姺?wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取充電收入。
（4）廣告位租賃收入：電梯內(nèi)設(shè)置框架廣告、數(shù)字廣告、門貼廣告，人行出入口、非機(jī)動(dòng)車出入口可設(shè)置門禁廣告，地下車庫出入口可設(shè)置道閘廣告，獲取租賃收入。
（5）物業(yè)管理收入：運(yùn)營期內(nèi)對(duì)租賃建筑提供的物業(yè)服務(wù)收取的費(fèi)用。
片區(qū)開發(fā) 肥瘦搭配
項(xiàng)目確無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，可以借鑒EOD、TOD片區(qū)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)反哺理念，發(fā)展跨區(qū)域平衡、合理搭配多項(xiàng)目捆綁、統(tǒng)籌資源和產(chǎn)出效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目近期遠(yuǎn)期平衡。比如深圳、合肥等地都在積極探索的TOD+城市更新模式，在構(gòu)建的15分鐘生活圈的范圍內(nèi)，豐富多元業(yè)態(tài)，加速聚集多元結(jié)構(gòu)的總部經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的總體平衡。
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