項目融資路徑解析—基礎(chǔ)設(shè)施REITs
ABS和REITs作為原理基本一致的融資產(chǎn)品，其目的就是把存量資產(chǎn)未來幾十年的現(xiàn)金流，打包放進資本市場之后賣出去。從而實現(xiàn)現(xiàn)金流的一次性收回。但是，REITs屬于股權(quán)性質(zhì)的融資，ABS則屬于債權(quán)性質(zhì)的融資。
國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS實際上就是“公募基金+ABS”的模式，根據(jù)《中華人民共和國證券投資基金法》：公募基金的投資范圍限定在已上市交易的股票和債券上，而不包括直接投資不動產(chǎn)資產(chǎn)或非上市公司的股權(quán)。因為公募基金受到法規(guī)的限制，無法直接投資不動產(chǎn)或非上市公司股權(quán)，因此一種解決方法是將房地產(chǎn)投資信托(REITS)通過多層嵌套的結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)支持證券(ABS)相結(jié)合。
這種架構(gòu)的目的是通過嵌套ABS來間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司的股權(quán)，從而實現(xiàn)對其所有權(quán)、控制權(quán)和經(jīng)營權(quán)的獲取。同時，還建立了基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)項目的上市流通機制，以實現(xiàn)資本市場與不動產(chǎn)市場的有效融合和互動。這一機制使得投資者能夠通過股票市場參與基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)項目的投資，并在市場中買賣這些項目的股票，從而實現(xiàn)資本的流動和價值的實現(xiàn)。這種結(jié)合為投資者提供了更廣泛的投資機會，并促進了資本市場和不動產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
前面提到的基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托(REITS)是一種通過股權(quán)融資的方式來進行資金籌集的，而且它僅限于已經(jīng)完成建設(shè)并進入運營階段、具有收益的存量資產(chǎn)。換句話說，基礎(chǔ)設(shè)施REITS只能通過投資已經(jīng)建成并開始運營的項目來進行資金融資，以獲取投資回報。這種融資方式要求項目已經(jīng)具備了一定的運營收益，以保證投資者能夠獲得可持續(xù)的回報。
國家發(fā)改委對申報基礎(chǔ)設(shè)施REITs的存量資產(chǎn)有明確的、一系列的要求：
1、項目運營時間原則上不低于3年。
2、項目現(xiàn)金流投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。
3、項目收益來源不僅做到分散、合理，還要盡可能持續(xù)穩(wěn)定。
4、預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。
5、對于初次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托(REITs)的項目，根據(jù)規(guī)定，該項目的目標不動產(chǎn)評估凈值原則上應該不低于10億元。那就是說，項目的不動產(chǎn)資產(chǎn)的評估價值至少應該達到10億元。這一要求旨在確保項目具備足夠的規(guī)模和價值，以吸引投資者參與，并為其提供可觀的投資機會。通過設(shè)定這樣的標準，可以保證基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的質(zhì)量和可行性，并為投資者提供穩(wěn)定的投資回報。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。
今年以來，多項政策文件均提出要“有效盤活存量資產(chǎn)，使得存量資產(chǎn)與新增投資能形成良性循環(huán)。今年7月的政治局會議提出的推行“一攬子化債政策”方案，隱性債務(wù)化解將成為2023-2028年任務(wù)主線?！皩ｍ梻?基礎(chǔ)設(shè)施REITS”或?qū)⒊蔀橛行Ы鉀Q方案之一。
兩者結(jié)合具備一定可行性。首先，專項債與基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs投向領(lǐng)域基本一致，政策契合度較高。其次，按照前述要求，兩者項目收益率要求接近，同時又均屬于發(fā)改統(tǒng)籌管理范圍。其所有權(quán)和相關(guān)手續(xù)已經(jīng)完善，符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs的前置要求。
專項債+基礎(chǔ)設(shè)施REITS或可為地方政府提供一種有效化解債務(wù)風險的渠道。從而降低地方債務(wù)風險、盤活存量資產(chǎn)，同時又能提高存量資產(chǎn)管理水平、增加政府的融資渠道，真正做到擴大有效投資，以形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
大家都知道，專項債是由省級人民政府發(fā)行，專項債資金只能用于有一定收益的具有公益性的項目建設(shè)，項目建成后由項目單位管理運營。項目穩(wěn)定運營后，符合發(fā)行公募REITs的存量專項債項目被重新遴選出來，通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs實現(xiàn)部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，盤活資產(chǎn)用于提前償還專項債券，降低地方政府債務(wù)余額，與此同時，盤活的資金可用于支持新增項目建設(shè)。
若想實施專項債+基礎(chǔ)設(shè)施REITS的化債模式，國家層面需盡快完善雙方制度銜接，明確戰(zhàn)略配售資金來源，逐步健全國有資產(chǎn)交易定價機制、稅收支持政策及配套監(jiān)管體系，同時，專項債券需設(shè)立提前償還和補償機制。在后續(xù)階段，發(fā)展改革部門可以主導并協(xié)調(diào)財政部門和證券監(jiān)管部門，共同篩選那些手續(xù)完備、資產(chǎn)權(quán)屬清晰、運營狀況良好的專項債券項目，試點開展“專項債+基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。
作者：工程咨詢二部 陳曉茹
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