德泓觀察 | 本輪城中村改造專項(xiàng)借款支持范圍和實(shí)操要點(diǎn)
10月17日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，住建部明確“新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造”的建設(shè)任務(wù)。對(duì)于資金支持政策，本次發(fā)布會(huì)明確了政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款的支持。本文將對(duì)本輪專項(xiàng)借款支持范圍和實(shí)操要點(diǎn)做以下分析。
專項(xiàng)借款的定義
專項(xiàng)借款源于2000年的《地方政府向中央專項(xiàng)借款管理規(guī)定》，當(dāng)時(shí)啟動(dòng)專項(xiàng)借款的主要目的是維護(hù)地方金融穩(wěn)定，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，其定義為“經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行發(fā)放再貸款，并通過指定的地方商業(yè)銀行向?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）政府（以下簡(jiǎn)稱省級(jí)政府）的融資”。其后，隨著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，保交樓領(lǐng)域也曾采用過專項(xiàng)借款模式。
目前本輪的專項(xiàng)借款主要是為了解決城中村改造中的資金問題，2023年12月，住建部、財(cái)政部等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于通過專項(xiàng)借款支持城中村改造工作方案的通知》，自今年1月份以來，各地專項(xiàng)借款的授信額度已超萬億。
根據(jù)各地披露的專項(xiàng)借款資金管理暫行規(guī)定，本輪的城中村改造的專項(xiàng)借款可以定義為：以城市為單位，由市人民政府承擔(dān)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任，確定合格的地方國(guó)企（原則為市屬全資國(guó)企）作為借款主體，向限定的國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行兩家政策銀行，申請(qǐng)的資金。
哪些城市可以申請(qǐng)本輪城中村改造專項(xiàng)借款
本輪100萬套的城中村改造的開發(fā)體量，較之過往歷史數(shù)據(jù)并不大。從2008年啟動(dòng)棚改到2022年的15年間，我國(guó)平均每年的棚改開工量為355萬套，而15年—18年的棚改開發(fā)高峰期，每年的開工量均不低于600萬套。
規(guī)模不大的一個(gè)核心原因，就是之前的幾輪棚改是面向以三四線城市為主的全國(guó)范圍，而本次100萬套的改造范圍則是限定在了35個(gè)大城市。不過這35個(gè)大城市并沒有像去年再限定在超大特大城市的范圍，根據(jù)2014年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》要求，城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市均可列為大城市。
支持范圍的擴(kuò)大，并不意味著100萬套的開發(fā)額度會(huì)撒胡椒面似的，在35座大城市平均分配，本次發(fā)布會(huì)強(qiáng)調(diào)支持的項(xiàng)目范圍是“條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項(xiàng)目”，再考慮到前三季度我國(guó)GDP 同比增長(zhǎng)為4.8%，如果要實(shí)現(xiàn)5%的全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，四季度顯然有著加大政府投資帶動(dòng)作用，形成更多實(shí)物工作量的客觀要求，那么這100萬套城中村改造項(xiàng)目大概率要在今年四季度開始啟動(dòng)。這樣的背景下，之前已經(jīng)搞過幾輪大范圍拆遷改造的大城市，當(dāng)下其實(shí)并沒有太迫切改造的必要性，反而一些項(xiàng)目成熟度高，能提前干、抓緊干的地區(qū)，有可能會(huì)分到更大的額度。
專項(xiàng)借款的特點(diǎn)
專項(xiàng)借款由于具備準(zhǔn)財(cái)政政策的功能，其具備來源穩(wěn)定、資金量大的特點(diǎn)，更重要的是在資金用途方面，專項(xiàng)借款可以規(guī)避專項(xiàng)債和商業(yè)貸款不得用于土地一級(jí)開發(fā)的土地征收、拆遷安置補(bǔ)償?shù)惹捌诃h(huán)節(jié)的限制。
一、資金用途。專項(xiàng)借款支持符合條件項(xiàng)目的前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等
二、利率和期限。期限一般不超過5年，利率由兩家政策性銀行本著保本微利的原則自主決定（根據(jù)各地所披露的信息，大致在2%～4%左右）。借款主體可以通過前期扎實(shí)的項(xiàng)目準(zhǔn)備和細(xì)致的項(xiàng)目資金平衡方案測(cè)算等工作，盡可能爭(zhēng)取到有利的融資成本。
哪些項(xiàng)目可以申請(qǐng)使用專項(xiàng)借款
通常來說申請(qǐng)使用專項(xiàng)借款的項(xiàng)目需同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：
（1）列入城中村改造年度計(jì)劃。即項(xiàng)目要做到前期工作成熟。
（2）具備條件實(shí)施拆除新建的項(xiàng)目，或?qū)嵤┎鹫Y(jié)合項(xiàng)目中的拆除新建部分。按照這個(gè)條件，以保留利用提升為主，小規(guī)模和微改造，不涉及拆建的項(xiàng)目并不屬于專項(xiàng)借款的支持范圍。
（3）項(xiàng)目已制定具體改造方案或征收安置方案，確保凈地出讓，明確資金發(fā)放—使用—償還等安排。
（4）制定完備的資金平衡方案，科學(xué)合理測(cè)算資金需求，有穩(wěn)定償還借款來源。不過這里需要強(qiáng)調(diào)的是專項(xiàng)借款的資金平衡方案并不是像專項(xiàng)債項(xiàng)目申報(bào)一樣，嚴(yán)格限定為項(xiàng)目收益的自平衡。
城中村改造項(xiàng)目的資金來源主要是項(xiàng)目改造范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地出讓收入，如果單個(gè)項(xiàng)目不能平衡的，在對(duì)地方財(cái)政承受能力論證的基礎(chǔ)上，可綜合考慮區(qū)域間資金平衡情況，實(shí)現(xiàn)資金總體平衡、區(qū)域綜合平衡，最終由市級(jí)政府承擔(dān)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任。
申請(qǐng)流程
根據(jù)各地所公開的專項(xiàng)借款管理專項(xiàng)規(guī)定，專項(xiàng)借款大致申請(qǐng)和使用流程可歸納如下：
1、各級(jí)人民政府負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)符合條件的城中村改造項(xiàng)目篩選，可委托專業(yè)第三方咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目的改造方案或征收安置方案、資金平衡方案。市住建局負(fù)責(zé)項(xiàng)目篩選、方案編制的綜合協(xié)調(diào)工作。
2、市住建局牽頭組織財(cái)政局、發(fā)改委和其他相關(guān)單位對(duì)借款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，確定合格的地方國(guó)企作為借款主體。
3、由借款主體向借款銀行提出資金申請(qǐng)，并提供相關(guān)材料和簽訂借款合同，以及做好其后的提款和支付工作。項(xiàng)目所在市轄區(qū)的區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，將負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體建設(shè)工作，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度提出用款申請(qǐng)和負(fù)責(zé)資金使用。
4、貸款銀行按照市場(chǎng)化、法制化原則對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，與指定的地方國(guó)企簽訂借款合同，并根據(jù)實(shí)施主體提出的資金申請(qǐng)和項(xiàng)目資本金到位情況，負(fù)責(zé)專項(xiàng)借款的撥付。
4、市財(cái)政局按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一部署，配合做好專項(xiàng)借款資金發(fā)放、使用、歸還、管理等方面的監(jiān)管，確保專項(xiàng)借款不發(fā)生償債風(fēng)險(xiǎn)。
5、市自然資源規(guī)劃局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃編審，按計(jì)劃組織開展用地報(bào)批及出讓工作。
6、專項(xiàng)借款的償還。由市人民政府統(tǒng)籌安排還款資金來源。承擔(dān)統(tǒng)借統(tǒng)還責(zé)任。
申報(bào)建議
一、重視方案編制工作
10月17日號(hào)的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目的兩個(gè)方案要比較成熟，一個(gè)是征收安置方案要做得扎實(shí)，能夠確保征收工作順利推進(jìn)，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益；另一個(gè)是資金大平衡方案能夠做到項(xiàng)目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/strong>所以兩個(gè)方案編制的質(zhì)量高低，是后期專項(xiàng)借款成功落地和項(xiàng)目順利推進(jìn)的基礎(chǔ)，各相關(guān)方應(yīng)積極參與方案的編制、審核等各個(gè)環(huán)節(jié)中，確保方案能得到廣泛的支持和認(rèn)可。
二、加大溝通力度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控
城中村改造是一項(xiàng)投資周期長(zhǎng)，資金需求大的系統(tǒng)工程，鑒于當(dāng)前銀行對(duì)城中村改造項(xiàng)目的審慎態(tài)度，借款主體等相關(guān)方應(yīng)盡早與兩家融資主體建立暢通的溝通機(jī)制，充分考慮各種可能因素，根據(jù)城中村改造計(jì)劃和工程進(jìn)度做好風(fēng)險(xiǎn)防控，合理安排資金使用計(jì)劃，并建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。共同加強(qiáng)雙方對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)管理、方案設(shè)計(jì)等方面的溝通和協(xié)調(diào)，助力資金的審批和項(xiàng)目的落地。
三、整合多方資源，確保資金拼盤的無縫銜接
城中村改造項(xiàng)目的主要收入來源為安置后可出讓的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓收入，一旦收入不足會(huì)對(duì)后期資金還款和項(xiàng)目推進(jìn)造成壓力，所以各方需要提前做好專項(xiàng)債、貸款、基金等資金渠道的銜接，保證項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)的順暢。
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