一、項目概況 

田園東方，位于無錫市陽山鎮(zhèn)，是國內首個田園綜合體，也是中國首個田園主題旅游度假區(qū)，江蘇省新型城鎮(zhèn)化建設樣板，文旅產業(yè)帶動城鄉(xiāng)融合發(fā)展項目標桿，項目集生態(tài)農業(yè)、旅游休閑度假、田園生態(tài)居住于一體。

在不到五年的時間內，不僅探索實現(xiàn)了項目的有效運轉，還以此為樣板在全國范圍內進行了五個城市的鋪點建設，組成了內涵豐富的功能群落，完整呈現(xiàn)了田園人居生活，已成為長三角最具特色的休閑旅游度假目的地之一。

二、項目區(qū)位 

無錫陽山田園東方項目位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，位于長三角經濟圈的陽山鎮(zhèn)近郊區(qū)域，高鐵距蘇州、常州15分鐘左右、距上海45分鐘；距上海虹橋機場及南京祿口機場約1小時30分鐘車程，交通便捷且擁有豐富的農業(yè)資源和田園風光。

項目區(qū)位圖

三、單位簡介

田園東方投資集團有限公司（以下簡稱“田園東方”）是我國首個田園綜合體打造者、田園文旅產品與運營實踐者。

公司以新田園主義為理論基礎，以田園綜合體為商業(yè)模式，以文旅項目規(guī)劃、開發(fā)、產品、運營為主要業(yè)務，田園文旅小鎮(zhèn)、田園度假鄉(xiāng)村為項目類型。

田園東方創(chuàng)建于2011年，自2012年開始田園綜合體模式理論構建和項目實踐，主張以文旅產業(yè)帶動城鄉(xiāng)融合的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。已建成以無錫項目、成都項目等為代表的一批田園綜合體標桿項目。

四、項目建設歷程

2013年9月——無錫田園東方項目正式開工建設；

2014年3月28日——無錫田園東方示范區(qū)正式開園；

2014年12月27日——拾房書院開業(yè)、田野樂園開園；

2015年1月1日——田園大講堂落成；

2017年1月20日—— 田園東方蜜桃度假村開業(yè)；

2017年12月18日——北區(qū)田園文旅小鎮(zhèn)蜜桃街奠基開工……

五、項目定位

項目以“美麗鄉(xiāng)村”為背景，以“田園生活”為目標核心，以生態(tài)農業(yè)”為引領，通過三生（生產、生活、生態(tài)）、三產（農業(yè)、加工業(yè)、服務業(yè)）的有機結合與關聯(lián)共生，打造集農業(yè)生產交易、鄉(xiāng)村旅游休閑度假、田園娛樂體驗、田園生態(tài)享樂居住等復合功能于一體的東方田園水蜜桃觀光旅游目的地。

以生態(tài)農業(yè)為主體的國內首個大型田園綜合體——提升農業(yè)生產、引進休閑旅游產業(yè)、建設幸福人居，在城鄉(xiāng)一體發(fā)展格局下，塑造現(xiàn)代人的夢里桃花源。

項目局部實景圖

六、頂層設計

（一）、設計規(guī)模

項目總規(guī)劃總面積約6000畝，約占鎮(zhèn)區(qū)總面積的1/10，其中3500畝為水蜜桃種植地。項目整體分示范區(qū)和北區(qū)兩個分區(qū)：示范區(qū)2014年開業(yè)，占地面積287畝；北區(qū)占地約5700畝。

（二）、設計構思

復興田園，尋回初心。

項目的初衷是在城鄉(xiāng)演替中實現(xiàn)回歸田園、建設美麗鄉(xiāng)村的夢想;核心是根植于土地與田園的新的生活方式的營造。在這個過程中，實現(xiàn)田園空間與居住工作空間的有機結合、農業(yè)產業(yè)功能與休閑功能的有機結合、農業(yè)產業(yè)功能與文化產業(yè)的有機結合、鄉(xiāng)村建筑空間與新型居住空間的有機結合等。

項目整體鳥瞰圖

七、功能布局

項目以“美麗鄉(xiāng)村”的大環(huán)境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發(fā)展融為一體，貫穿生態(tài)與環(huán)保的理念。整體包含現(xiàn)代農業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農業(yè)產業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等。

2012年第一版規(guī)劃圖

項目旨在打造活化鄉(xiāng)村、感知田園城鄉(xiāng)生活，將生活與休閑相互融合。為了將江南農村田園風光得到原汁原味的呈現(xiàn)，項目選址于曾經的拾房村舊址，并按照修舊如舊的方式，選取十座老房子修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹木，最大程度地保持了村莊的自然形態(tài)。在原有村落格局得到較好保留的基礎上，設計又賦予了這片場地新的生命活力。

項目總平面規(guī)劃圖

八、項目組成

【示范區(qū)】

示范區(qū)占地面積287畝，其中92畝為國有建設用地，建設田園社區(qū)板塊，由387棟聯(lián)排別墅組成，70年產權的住宅，每家業(yè)主分四分菜地租種；文旅＋農業(yè)板塊195畝，為農村集體用地。

示范區(qū)規(guī)劃平面圖

（一）農業(yè)板塊

規(guī)劃形成：四園+四區(qū)+一中心

1、四園

有機農場示范園：

（1）科技研發(fā)與成果孵化中心；

（2）標準化育苗中心；

（3）智慧果園；

（4）有機水蜜桃種植示范區(qū)；

（5）富硒桃種植示范區(qū)；

（6）新品種水蜜桃種植示范區(qū)；

（7）水蜜桃標準化種植。

果品設施栽培示范園：

（1）水蜜桃設施栽培示范區(qū)；

（2）優(yōu)質蜜梨果園；

（3）優(yōu)質枇杷果園；

（4）特色柑橘果園；

（5）優(yōu)質獼猴桃、葡萄果園；

（6）水蜜桃標準化種植。

水蜜桃生產示范園：水蜜桃生產示范園、水蜜桃標準化種植果園。

蔬菜水產種養(yǎng)示范園：

（1）設施蔬菜；

（2）露天蔬菜；

（3）水產養(yǎng)殖區(qū)；

（4）水蜜桃標準化種植果園。

2、四區(qū)

農業(yè)休閑觀光示范區(qū)：

（1）蜜梨采摘園；

（2）枇杷采摘園；

（3）柑橘采摘園；

（4）獼猴桃葡萄果園采摘園；

（5）水蜜桃采摘園。

苗木育苗區(qū)：

（1）設施大棚；

（2）露天育苗區(qū)。

產品加工物流園區(qū)：成品倉庫及物流管理中心。

現(xiàn)代農業(yè)展示區(qū)：

（1）高標準農田（果園）示范區(qū)；

（2）景觀農業(yè)示范區(qū)；

（3）生態(tài)環(huán)境規(guī)劃之水循環(huán)氮磷攔截池。

3、一中心

園區(qū)綜合服務中心：

（1）管理服務、信息、教育中心；

（2）專家院士研究工作室。

（二）田園社區(qū)板塊

田園東方居住板塊的產品以“新田園主義空間”理論為指導，將土地、農耕、有機、生態(tài)、健康、陽光、收獲與都市人的生活體驗交融在一起，打造現(xiàn)代都市人的夢里桃花源。

田園社區(qū)主力戶型為145和175平方米，最小戶型95平方米，最大戶型250平方米，前面帶車位，后邊帶一個小院子，每家分四分菜地租種；開盤精裝1.8W，整棟出租出租每晚1200元。

田園社區(qū)板塊

（三）文旅板塊

1、拾房清境文化市集

以“創(chuàng)新發(fā)展”為思路，項目引入拾房清境文化市集等頂級合作資源。清境拾房文化市集是田園東方攜手清境集團共同締造的一座田園創(chuàng)意文化園，著手重新梳理陽山的自然生態(tài)和拾房村的歷史記憶，還原一個重溫鄉(xiāng)野、回歸童年的田園人居，由自然體驗區(qū)、生活體驗區(qū)和文化展示區(qū)三個部分組成，包含拾房書院、井咖啡、綠樂園、面包坊、主題民宿、主題餐廳等。

拾房書院

2、特色文旅項目

包括婚慶公園、露天劇場、桃花源商業(yè)街等豐富的文旅產業(yè)，提供包括采摘、垂釣、庭院中的小型游憩設施、生物動力有機農場等服務，提供特色的個性化旅游服務。

特色文旅項目

3、親子活動基地

建設親子活動基地，包括蜜桃豬田野樂園、螞蟻餐廳、螞蟻農場、螞蟻廣場以及DIY教室等。完整呈現(xiàn)田園人居生活，打造長三角最具特色的休閑旅游度假目的地。

蜜桃豬田野樂園

北區(qū)

田園東方蜜桃村北區(qū)位于無錫田園東方蜜桃村示范區(qū)以北，占地面積約5700畝。一條最美田園路串起的整個項目范圍內，規(guī)劃建設：

1個小鎮(zhèn)中心；

2種田園社區(qū)（分散式、集中式）；

3個農業(yè)基地（休閑農業(yè)、CSA社區(qū)支持農業(yè)、生產性農業(yè)園區(qū)）；

4個度假產品（精品客棧、民宿聚落、度假村落、生態(tài)營地）；

5個主題游樂（田野樂園、家庭農場、拓展樂園、田野花谷以及主題農莊）。

九、深度交流

實地調研結束后，田園東方農業(yè)發(fā)展有限公司總經理趙立朝先生真誠、詳細的分享了田園東方項目運作過程中關于土地整理、客群分析、運營與盈利分析等相關內容。

深度交流

（一）項目土地整理

示范區(qū)2014年開業(yè)，客流在30萬左右，項目最火爆時候——2018年接待1000多批次的考察；北區(qū)占地約5700畝。

示范區(qū)占地面積287畝，其中92畝為國有建設用地，建設田園社區(qū)板塊，由387棟聯(lián)排別墅組成，70年產權的住宅，每家業(yè)主分四分菜地租種；文旅＋農業(yè)板塊195畝，為租用的農村集體用地。

（二）產品體系

項目產品以主題游樂產品為引擎，民宿、酒店產品、社區(qū)為核心，以文化、生態(tài)體驗活動為配套，是典型的旅游目的地模式，主要產品為度假、休閑、商務、團建、接待考察等……

（三）客群分析

由于受到旅游客群5+2生活模式和農業(yè)產品季節(jié)性的影響，項目有明顯的旅游淡旺季，有幾個特點：

1、桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右；

2、周末的客流量較大，其中休閑度假客占8—9成；

3、國定假期客流量大，如十一黃金周、五一小長假等；

4、在工作日和旅游淡季，項目利用配套的會議中心引入一些商務會議客群作為補充，比重大概只占到10-20%；而重頭戲還是在于休閑度假客群，占到80-90%；

5、2019年客流量20萬，其中住宿客7萬人次，考察團3萬人次，團散客10萬人次；住宿客中48.21%來自于上海，10%來自無錫，15%來自江蘇，剩余為其他；客層結構：0-3歲的親子家庭占8%，3-12歲的親子家庭占比68%。今年受疫情影響，客流量10萬左右。

（四）營收模式

項目以區(qū)域開發(fā)的思路來開發(fā)，首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進行的旅游+社區(qū)綜合盈利模式；后期進行配套完善，做到良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。

 今年整個項目采取開放式的運營模式，平日主要針對陽山及周邊的6鎮(zhèn)家庭客，都市企事業(yè)機構商務、團建客戶；周末通過活動定期導流無錫家庭客流；以田園特色活動的方式來導入都市客流，以夜間休閑體驗的方式來導入周邊社區(qū)客流；田野農場單獨入園，以60元門票的價格來主推田野農場的年卡……其中餐飲、活動、會務、酒店仍是主要收入來源。

（五）運營模式

田園東方與當?shù)卮迕窈献鹘ㄔO，村民以流轉的農地等作價24%的股份進入。項目打造生態(tài)、生產、生活的三生空間的復合產品，通過農業(yè)、加工業(yè)、服務業(yè)的有機結合與關聯(lián)共生，實現(xiàn)生態(tài)農業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)復合功能。

十、調研總結

（一）項目充分利用國家、地方相關政策紅利，打造文旅+產業(yè)+社區(qū)的文旅產業(yè)帶動城鄉(xiāng)融合發(fā)展模式，實踐田園文旅產品與運營。

（二）田園東方作為我國首個田園綜合體，是結合拾房村的現(xiàn)狀，通過優(yōu)勢、劣勢分析，在充分對比的基礎上，進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計。以企業(yè)主導、政府搭橋、農民參與、多方共建，打造生態(tài)、生產、生活的三生空間復合產品，實現(xiàn)一二三產融合。

（三）隨著近幾年項目的不斷推進，結合市場和客群需求變化，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，動態(tài)調整項目的產品業(yè)態(tài)和發(fā)展重點。

2014—2015年：田園場域下營造的田園生活方式；

2016—2017年：田園場域下營造的田園旅游方式；

2018—2019年：田園場域下營造的田園度假方式；

2020年：田園場域下營造的田園社區(qū)+度假方式。

（四）項目深挖當?shù)匚幕?，與新型興產業(yè)進行融合，用新的創(chuàng)意加持，在傳承的基礎上，不斷延續(xù)新的東西，與時俱進，用文化內涵來提升產業(yè)價值，既延伸了產業(yè)鏈條，又形成了自己的獨特魅力，使整個項目真正的“活”起來！

水蜜桃文化：蜜桃村以水蜜桃為主題，圍繞水蜜桃春夏秋冬，一二三產做足產業(yè)經濟，帶動產業(yè)融合發(fā)展；研發(fā)桃花、桃葉、桃木、桃膠、桃果為主題的二產衍生品。

拾房文化：深挖項目所在村莊——拾房村的村莊文化，有選擇延續(xù)村莊生活方式，依托農耕文化打造拾房文化集市、拾房書院、拾房生活館等拾房系列產品。