一、區(qū)位概況

       成都多利農(nóng)莊，位于成都市西北方向上風(fēng)上水的郫都區(qū)，即原先的“郫縣”。項目為三村（社區(qū)）連片規(guī)劃建設(shè)，三村分別為紅光街道白云村和三道堰街道的青塔村、秦家廟村，總規(guī)劃面積10659畝。

項目位置圖

二、項目歷程

       據(jù)介紹，成都多利農(nóng)莊由上海多利全資子公司“多利(成都)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司”投資建設(shè)，2013年入駐郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)，致力于有機農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)、加工、銷售以及現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。圍繞打造國際鄉(xiāng)村旅游度假目的地，按照“集中連片”和“雙創(chuàng)示范”的戰(zhàn)略部署，以白云村為中心，向周邊輻射進行連片發(fā)展，總規(guī)劃面積10659畝，項目總投資150億元，以新型“農(nóng)+文+旅+居”融合的特色有機小鎮(zhèn)為核心，打造“都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)孵化園區(qū)”，目前園區(qū)已入住載體20余個，吸納農(nóng)業(yè)創(chuàng)客100余人，輻射帶動基地5000畝，推動一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。其中，本次考察的為項目一期（多利桃花源）占地2275畝，已于2017年3月開園。

三、現(xiàn)狀概況（一期）

       項目通過土地整理可用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集體經(jīng)營性建設(shè)用地330畝，規(guī)劃建設(shè)約10萬平方米近800套的家庭農(nóng)莊；已合法取得182畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地，已完成92畝集體建設(shè)用地約1.9萬平方米農(nóng)莊開發(fā)建設(shè)，一期3300平方米的27套農(nóng)莊已交付使用。

四、單位簡介

       上海多利農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司(多利農(nóng)莊)，成立于2005年，總部位于中國上海，通過十多年創(chuàng)新發(fā)展，已成為全國知名的有機農(nóng)業(yè)品牌，在全國形成10個基地，在北京、浙江、成都、重慶等地設(shè)立分公司。

2013年，多利進入成都，展開全國首批“田綜合體”的項目運營與模式探索。

       2017年10月，協(xié)信成為多利的控股股東，將多利作為進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主臺。升級后的協(xié)信?多利，以有機蔬菜的先導(dǎo)者，正式轉(zhuǎn)型為有機生活方式的引領(lǐng)者。

五、整體定位

       項目結(jié)合農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以機制創(chuàng)新為動力、市場需求為導(dǎo)向、質(zhì)量效益為核心、綠色發(fā)展為根本、農(nóng)民增收為目的，按照“實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展”及重塑城鄉(xiāng)空間布局和經(jīng)濟地理部署，突出“全域景觀化、農(nóng)業(yè)旅游新業(yè)態(tài)”理念，規(guī)劃建設(shè)體現(xiàn)自流灌溉、水早輪作、川西林盤特色和宜業(yè)宜游宜居的田園綜合體項目，激活都市農(nóng)業(yè)的多業(yè)價值、樂游價值和安居價值，打造集農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一二三產(chǎn)業(yè)深度融合的鄉(xiāng)村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)旅游目的地，形成產(chǎn)村相融、三產(chǎn)互動、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的綜合示范效應(yīng)，被譽為中國田園綜合體成功案例之一。

項目總平面布置圖

六、項目組成

       項目規(guī)劃建設(shè)有都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心（接待中心）、多利農(nóng)業(yè)科技展示中心、有機農(nóng)業(yè)核心示范區(qū)、鄉(xiāng)村酒店、多利市民農(nóng)莊、濱河農(nóng)旅觀光區(qū)、共享農(nóng)場、農(nóng)業(yè)創(chuàng)客有機生態(tài)園、有機生產(chǎn)大棚區(qū)、包裝加工中心、農(nóng)事活動體驗區(qū)、農(nóng)村新興社區(qū)等板塊。

（一）都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心（接待中心）

       都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心包括接待區(qū)、資質(zhì)與榮譽展示區(qū)、辦公區(qū)等，整合了游客集散、接待、項目展示等功能。

都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心（接待中心）

（二）多利農(nóng)業(yè)科技展示中心

       多利現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)、有機農(nóng)業(yè)耕作技術(shù)等先進農(nóng)資、農(nóng)技的展示與研學(xué)。

       多利農(nóng)莊聯(lián)合中國農(nóng)科院、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)和上海有機蔬菜工程技術(shù)研究中心組建“都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心”，采取“成果轉(zhuǎn)讓+創(chuàng)新導(dǎo)師+孵化基地+服務(wù)平臺”模式，開展農(nóng)業(yè)高新科技成果孵化、新技術(shù)新品種示范和有機蔬菜行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研究，并為入駐園區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術(shù)輔導(dǎo)和支撐。目前，已建立近30名導(dǎo)師輔導(dǎo)團隊，覆蓋有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、園藝景觀和農(nóng)村土地改革等領(lǐng)域。其中，上海有機蔬菜工程技術(shù)中心負(fù)責(zé)人出任導(dǎo)師之一。

（三）有機農(nóng)業(yè)示范區(qū)

       大田有機耕作區(qū)，該片區(qū)所有土地已完成有機化改良并獲取第三方土地有機認(rèn)證，主要耕作水稻，季節(jié)水果、蔬菜、根莖類等，承接部分展覽和研學(xué)功能。

有機農(nóng)業(yè)示范區(qū)

（四）有機生產(chǎn)大棚區(qū)

       作為成都市、區(qū)兩級農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)示范孵化園區(qū)，首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚。該片區(qū)所有土地已完成有機化改良并獲取第三方土地有機認(rèn)證，主要耕作水稻，季節(jié)水果、蔬菜、根莖類等，承接部分展覽和研學(xué)功能。

有機生產(chǎn)大棚區(qū)

（五）農(nóng)事活動體驗區(qū)

       打造包括鄰里中心、有機生活體驗館、休閑體驗農(nóng)莊、百草園、快樂動物園、藥食同源餐廳、度假酒店等項目。結(jié)合園區(qū)高端市民農(nóng)莊；依托家庭農(nóng)莊實踐共享農(nóng)業(yè)理念，統(tǒng)一對原有農(nóng)民住宅進行規(guī)劃改造經(jīng)營，配套周邊農(nóng)田，向游客租賃，進行生態(tài)種植體驗和農(nóng)事活動，有效集合了生態(tài)種植、農(nóng)業(yè)共享、生態(tài)居住、社區(qū)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等功能于一體。

農(nóng)事活動體驗區(qū)

（六）鄉(xiāng)村酒店

       LUX度假酒店引入鄉(xiāng)村，帶動休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級！

鄉(xiāng)村酒店

       在多利農(nóng)莊的核心群，有機種植田地圍繞著的一片鄉(xiāng)村酒店格外引人注目，這是由多利農(nóng)莊建設(shè)，由全球著名的鄉(xiāng)村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團運營的鄉(xiāng)村酒店，也是引領(lǐng)郫都區(qū)鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級的特色項目。

       目前，已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設(shè)，客房價1288—3888元/間，共13間客房；酒店餐飲供應(yīng)全部采用多利農(nóng)莊有機食材。后期將通過回租產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營性農(nóng)莊進行更大面積酒店運營管理，酒店配套的LUX咖啡吧現(xiàn)已正式對外開放。

鄉(xiāng)村酒店

（七）多利市民農(nóng)莊

1、產(chǎn)品組成

       低成本獲取集體建設(shè)用地（成都多利農(nóng)莊每畝土地成本70萬元），通過農(nóng)業(yè)大地景觀和基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升土地價值和物業(yè)預(yù)期；市民農(nóng)莊物業(yè)按1:1.5—2.0、1:3—5配置庭院和菜園，有房有院有塊田的中國院子，是許多成功人士的終極夢想；低密度和低容積率的創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，形成高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品、裝修風(fēng)格和庭院配套，提升物業(yè)產(chǎn)品價值。

2、產(chǎn)品類型

       成都市場上的首個中式合院別墅產(chǎn)品，2017年3月一期入市。

多利市民農(nóng)莊

3、產(chǎn)品競爭力

       稀缺的中式農(nóng)莊建筑形態(tài)，以及創(chuàng)新性的每戶配置農(nóng)田，打造了獨特的歸園田居生活方式，獲得市場認(rèn)可。

       建筑形態(tài)：多利桃花源的中式農(nóng)莊風(fēng)格產(chǎn)品，在成都市場上較為稀缺，其傳統(tǒng)優(yōu)美的建筑與園林設(shè)計以及高私密的圍合式庭院，帶給人獨特的居住感受，從而得到市場認(rèn)可與追捧。

       配置農(nóng)田：? 每戶“舍、庭、院、園、田”，1 : 1 庭院面積，配1-5畝農(nóng)田，滿足客戶歸園田居的生活愿望；

       ? 提供種植指導(dǎo)，包括各個季節(jié)適宜種植的蔬菜、種植方式、種子提供等，并有農(nóng)田打理服務(wù)。

產(chǎn)品競爭力

4、客群定位

       有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)、有農(nóng)村情懷、有田園生活追求的群體。多利桃花源的客群以成都高端客戶為主，年齡段以中年高凈值三口、五口之家和60-70歲銀發(fā)客群，因距離、配套因素，大部分客戶將其作為第二居所。

客群定位

5、商業(yè)模式

       先期聚焦樣板房打造（6套748平方米），獲得市場認(rèn)可后再提價銷售、個性化定制（一期一批次6套樣板房售價約2.5萬/平米，一期二批次售價約2.7萬/平米，二期一批次售價約3.1萬/平米，二期二批次（定制銷售）售價約3.5萬/平米，均高于成都西部城郊區(qū)域國有土地上的別墅售價）。

6、去化情況

       雖受產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（集體建設(shè)用地）及付款限制（全款），但憑借其稀缺的高品質(zhì)中式農(nóng)莊產(chǎn)品，項目實現(xiàn)了超出區(qū)域別墅100%的溢價率，一期產(chǎn)品推出即售罄，二期產(chǎn)品推出3個月已售80%以上。

       價格：一期價格2.4-2.6萬/㎡，二期均價3.3萬/㎡；

       付款方式：需全款支付（可在一年內(nèi)分期付款完畢）；

       銷售情況：第一期27套推出當(dāng)月售罄，第二期121套已售83%；

       銷售方式：不銷售給個人，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式銷售給法人。

去化情況

（八）農(nóng)業(yè)創(chuàng)客有機生態(tài)圈

       項目搭建2000平方米文創(chuàng)空間的農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺，通過設(shè)立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術(shù)創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務(wù)等支持政策，相繼引入了創(chuàng)客咖啡吧、有機蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區(qū)合作社和家庭農(nóng)場等30多家市場主體入駐園區(qū)開展創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，目前支持合作的有21個農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)項目，

創(chuàng)客咖啡吧

七、深度交流

       實地調(diào)研結(jié)束后，基地主要負(fù)責(zé)人淳光華依托多利農(nóng)莊就農(nóng)村土地改革政策解讀、鄉(xiāng)村振興產(chǎn)業(yè)項目落地路徑、農(nóng)村土地綜合整治及集體建設(shè)用地開發(fā)策略、成都多利桃花源案例等進行了詳細(xì)介紹。

深度交流

（一）農(nóng)村土地改革政策解讀

       2014年12月中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第7次會議和中央政治局常委會議審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，由中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳文件印發(fā)執(zhí)行（中辦發(fā)〔2014〕71號）。

       2015年2月27日。第十二屆全國人大常委會第13次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點市、區(qū))行政區(qū)劃暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)在試點地區(qū)暫時調(diào)整實施《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，授權(quán)期限截至2017年12月31日（人大常會字〔2015〕1號）。33個試點中包括：成都郫縣，即今天的郫都區(qū)。

       2015年3月，國土資源部印發(fā)《農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點實施細(xì)則》（國土資發(fā)〔2015〕35號），并組織召開試點工作部署及培訓(xùn)會議，正式啟動農(nóng)村土地制度三項改革試點工作。

       2015年6月國土資源部會同中農(nóng)辦、發(fā)改委，財政部農(nóng)業(yè)部等部門逐一研究批復(fù)試點地區(qū)實施方案，國土資源部對試點地區(qū)實施方案進行批復(fù)（一個試點地區(qū)只開展一項試點)。

       2016年9月，中央深改領(lǐng)導(dǎo)小組決定將地征收制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，擴大到全部33個試點地區(qū)。

       2017年11月，中央深改領(lǐng)導(dǎo)小組決定將宅基地制度改革擴展到全部33個試點地區(qū)。

       為更好深化農(nóng)村地制度改革三項試點工作的整體性系統(tǒng)性、協(xié)同性和綜合效益，與土地管理法修訂做好銜接，2017年11月和2018年12月全國人大常委會兩次法律授權(quán)延期，待形成比較成熟的制度成果再進行立法規(guī)范。

       2019年04月15日，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》指出：在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地就地入市或異地調(diào)整入市；允許村集體在村民自愿前提下，依法把有償收回的宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市；推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)房地一體、分割轉(zhuǎn)讓。

       2019年07月19日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》中完善集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機制——首次明確土地分割轉(zhuǎn)讓政策。

       2019年9月30日，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》對農(nóng)村宅基地改革的引導(dǎo)。

       2020年01月01日，實施新修訂的《土地管理法》。新《土地管理法》刪除了關(guān)于非農(nóng)建設(shè)用地必須使用國有土地或者征收為國有的原集體土地的規(guī)定，一方面限制了土地征收范圍，同時也為集體建設(shè)用地入市留下了空間；關(guān)于土地征收范圍，新《土地管理法》第5章第45條，采取實體目錄列舉式明確因政府組織實施軍事和外交、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、扶貧搬遷、保障性安置工程、成片開發(fā)建設(shè)等6種情形需要用地，可以征收集體土地。

       目前，《土地管理法實施條例（修訂草案）》、《鄉(xiāng)村振興促進法（草案）》均在社會征求意見中，深化農(nóng)村土地制度改革三項試點工作在包括郫都區(qū)在內(nèi)的33個地區(qū)仍然有效。

（二）改革創(chuàng)新要點

1、集體建設(shè)用地入市

       集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件：符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、符合規(guī)定的用途、權(quán)屬清晰、集體依法決策。

       集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流程：地籍調(diào)查、村集體履行相關(guān)法律程序、土地估價、規(guī)自分局相關(guān)法律程序、買賣雙方簽訂土地出讓合同、交付土地確認(rèn)書。

2、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)

       1）保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變。

       2）第二輪土地承包期屆滿后再延長30年，草地林地承包期進來后依法相應(yīng)延長。

       3）土地承包經(jīng)營權(quán)有償退出機制。

       4）集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的可向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。

       5）當(dāng)前土地承包合同仍簽署至第2輪承包期到期，應(yīng)如何考慮到期后的銜接，以滿足項目土地流轉(zhuǎn)需求。

       6）設(shè)施農(nóng)業(yè)用地包括農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)配建的保鮮冷藏、烘干晾曬、農(nóng)機用房、分揀包裝、廢物處理、管理看護房等輔助設(shè)施用地。農(nóng)業(yè)設(shè)施用地可以使用一般耕地，不需落實占補平衡。種植設(shè)施不破壞耕層的，可使用永久基本農(nóng)田，不需補劃；破壞耕地耕作層又無法避讓的，允許使用永久基本農(nóng)田，但必須補劃。

3、點狀供地

       1）遵循“小規(guī)模、組團式、生態(tài)化、微田園”的規(guī)劃建設(shè)理念，突出川西林盤、灌溉渠系和田園風(fēng)光，探索實踐“點狀用地”的試點路徑，為四川等地制定出臺“點狀用地”政策提供了實踐依據(jù)。

       2）多利桃花源一期取得的4宗地共19.7畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地，平均每個地塊約5畝，農(nóng)戶宅基地騰退成本52.6萬元/畝，加上政府收取的土地增值收益調(diào)節(jié)金和契稅，以68萬元/畝的成本取得土地。

       3）通過“點狀用地 ”的探索實踐，一方面提高土地開發(fā)利用的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、集約化水平，降低土地開發(fā)利用成本；另一方面，景觀花園用緊鄰的農(nóng)用地配套，降低配套成本，提高物業(yè)品質(zhì)。

4、宅基地改革

       1）采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展閑置宅基地整治，利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供土地要素保障。

       2）引進有實力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，依法保護各類主體的合法權(quán)益。

       3）依法規(guī)范盤活利用行為，確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。

       4）統(tǒng)籌安排相關(guān)資金，用于農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等；推動金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。

5、產(chǎn)權(quán)分割

       1）按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)利用的試點政策和程序流程，郫都區(qū)選擇多利農(nóng)莊等有基礎(chǔ)、有條件的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范項目開展先行試點。

       2）對企業(yè)合法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，按照一定比例確定企業(yè)持有物業(yè)規(guī)模，持有物業(yè)和轉(zhuǎn)讓物業(yè)項目應(yīng)同步規(guī)劃建設(shè)，持有物業(yè)項目可以整體轉(zhuǎn)讓，但不可分割轉(zhuǎn)讓。

       3）多利農(nóng)莊探索實踐的“集體經(jīng)營性建設(shè)用地‘房地一體’、分割轉(zhuǎn)讓”的路徑，為中央制定《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》提供了實踐依據(jù)。

產(chǎn)權(quán)分割

（三）鄉(xiāng)村振興產(chǎn)業(yè)項目落地路徑

1、合作模式

       探索實踐“園區(qū)+公司+合作社+家庭農(nóng)場+農(nóng)戶”合作模式，形成公司、合作社與農(nóng)戶緊密的利益聯(lián)結(jié)機制，引領(lǐng)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營、帶動農(nóng)民就業(yè)增收、增強鄉(xiāng)村發(fā)展新動能。

合作模式與農(nóng)民利益分享機制

2、農(nóng)民利益分享機制

       按照都市農(nóng)業(yè)“微笑曲線”模式，投資企業(yè)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)前端的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、科技研發(fā)、技術(shù)培訓(xùn)、產(chǎn)業(yè)示范基地建設(shè)；負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)后端的農(nóng)業(yè)品牌包裝、農(nóng)產(chǎn)品加工、市場拓展等。園區(qū)大生產(chǎn)交由合作社和家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、種植能手等完成。投資企業(yè)按產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及訂單收購合作社農(nóng)產(chǎn)品，并將流通環(huán)節(jié)凈利潤的5%-10%返還給合作社，創(chuàng)新農(nóng)民利益分享機制。

3、集體用地開發(fā)流程

       利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市改革”試點，探索出農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)路徑。

       項目合法：取得發(fā)改項目立項、環(huán)評環(huán)保備案、招投標(biāo)備案；

       用地合法：依法辦理集體土地不動產(chǎn)權(quán)證；

       規(guī)劃合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；

       程序合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設(shè)施工許可證；

       物業(yè)合法：依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

集體用地開發(fā)流程

八、調(diào)研總結(jié)

（一）項目優(yōu)勢（亮點）

       1）探索機制創(chuàng)新、抓住政策紅利

       郫都區(qū)是全國33個農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的試點之一，利用試點政策紅利，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，走出了自己的“點狀用地”供地路徑；集體經(jīng)營性建設(shè)用地實施房地一體、分割轉(zhuǎn)讓，再進行房地一體不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的改革創(chuàng)新之路。

2）探索產(chǎn)村相融三產(chǎn)互動——六次產(chǎn)業(yè)全鏈條增值

       項目以綠色有機農(nóng)業(yè)為本底，旨在提供“有機健康的田園生活方式”，以“田園環(huán)境為基礎(chǔ)，郫都文化是靈魂，多利產(chǎn)品增特色”的組合思路，通過自建、合作和招商等方式導(dǎo)入文旅康養(yǎng)等產(chǎn)品與服務(wù)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、文旅、康養(yǎng)的產(chǎn)業(yè)融合，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科普教育、田園休閑、康養(yǎng)度假等的豐富業(yè)態(tài)融合，創(chuàng)造并提升鄉(xiāng)村的多元價值，共筑田園夢想，助力鄉(xiāng)村振興。

3）富民帶動實踐——有機生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷聯(lián)盟模式

       多利農(nóng)莊開創(chuàng)成都有機生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷聯(lián)盟模式，構(gòu)建“農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)(多利公司)+有機生態(tài)蔬菜產(chǎn)業(yè)園區(qū)+聯(lián)盟成員單位”有機銜接的產(chǎn)業(yè)鏈條和利益鏈接機制。

通過成員間在產(chǎn)業(yè)、品牌、市場和科技等方面的疊加融合，采取品牌支撐、科技援助、農(nóng)資配送、流通環(huán)節(jié)利潤返還等方式，與規(guī)模特色的單品生產(chǎn)合作社、家庭農(nóng)場和農(nóng)業(yè)公司形成穩(wěn)固的單品購銷關(guān)系和利益分享機制。依托上海協(xié)信集團有機農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道，保證有機農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道。

4）保證農(nóng)民利益為前提，獲得各級政府支持

       以農(nóng)村土地綜合整治及集體建設(shè)用地開發(fā)落地項目為載體，政府引導(dǎo)、農(nóng)民主體、市場化運作，充分釋放政策紅利，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興、促進農(nóng)民增收。

（二）項目難點

       1）村民參與度不夠、可能影響項目的可持續(xù)性；

       2）多利市民農(nóng)莊目前的銷售方式可能引起的后續(xù)產(chǎn)權(quán)變更問題。