本文重點(diǎn)梳理了影響養(yǎng)老項(xiàng)目選址的三大因素，并針對影響因素綜合考量提出了三種不同區(qū)位的開發(fā)模式。

三大選址因素

一、環(huán)境因素

       優(yōu)良的環(huán)境條件對老年人的身心健康十分重要。環(huán)境因素不僅影響老年人居住的舒適度，也影響投資人選址決策結(jié)果、開發(fā)成本等方面。養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)以綠色環(huán)境為主題，遠(yuǎn)離噪聲和污染源，讓老年親近自然、享受自然。主要環(huán)境因素包括：

       （一）空氣質(zhì)量。良好的空氣環(huán)境有利于老年人出行以及身體鍛煉?？諝赓|(zhì)量評價(jià)主要指周邊空氣污染情況，包括懸浮微粒、氮氧化物等。

       （二）周邊綠地覆蓋率。綠地覆蓋率是指一定區(qū)域內(nèi)總的綠地覆蓋面積除以城市總面積得出的數(shù)值，區(qū)域內(nèi)綠化越好，居住環(huán)境越舒適，越能吸引老年人前來養(yǎng)老。

       （三）周邊湖泊、河流的距離。養(yǎng)老項(xiàng)目選址離湖泊、河流越近，表明周圍環(huán)境越好，吸引力越強(qiáng)。

       （四）周邊度假區(qū)的距離。度假區(qū)一般會(huì)選在有山有水的地方，且環(huán)境較為優(yōu)美，距離度假區(qū)近則表示養(yǎng)老項(xiàng)目所選位置整體環(huán)境較為良好，利于老年人的身心健康。

       （五）周邊噪聲污染源的距離。噪聲是影響人們正常生活較大的因素之一，周邊的噪聲太大會(huì)影響老年人正常的生活，給老年人的身心健康造成負(fù)面的影響，進(jìn)而會(huì)降低老年人入住意愿。

       （六）周邊污染工廠的距離。老人身體機(jī)能的下降對污染比較敏感，如果居住的環(huán)境離污染源近，對老人的身體和心理都會(huì)產(chǎn)生危害，也會(huì)降低養(yǎng)老項(xiàng)目的吸引力和老人購買意愿。

       （七）周邊垃圾處理廠的距離。老年人的免疫力普遍降低，養(yǎng)老項(xiàng)目選址離垃圾處理廠較近會(huì)對老人身體產(chǎn)生影響，也會(huì)直接降低項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)。

二、配套因素

       完善的配套設(shè)施是一個(gè)成功的養(yǎng)老項(xiàng)目的必備條件，也是老年人在選擇時(shí)主要考量的因素之一，投資人在項(xiàng)目選址時(shí)理應(yīng)給予足夠的重視。配套因素主要包括：

       （一）周邊大型超市的距離。便捷的生活配套對老年人而言很重要，這是他們在選擇養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)考慮的重要因素之一。對投資人而言，如果周邊有完善的生活配套設(shè)施，就可以節(jié)約相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)成本。

       （二）周邊農(nóng)貿(mào)市場的距離。老年人注重養(yǎng)生，很多人喜歡自己做飯，居住地周邊是否有農(nóng)貿(mào)市場，也是許多老年人考慮的因素之一。

       （三）周邊醫(yī)院的距離。老人伴隨著年齡的增大，無論是從心理上還是身體上，都對醫(yī)院有著很強(qiáng)的依賴性。因此，周邊的醫(yī)療條件也是他們著重考慮的因素之一。項(xiàng)目選址臨近城市醫(yī)療點(diǎn)，有助于依托社會(huì)醫(yī)療資源降低配套成本，對于層級較高的養(yǎng)老社區(qū)周邊盡量有大中型醫(yī)療設(shè)施。

       （四）周邊公園的距離。公園已經(jīng)成為老年人戶外休閑活動(dòng)的主要場所，因此，養(yǎng)老項(xiàng)目選址也應(yīng)考慮周邊公園的距離，特別是對于用地緊張的養(yǎng)老項(xiàng)目，周邊近距離的公園配套可以適當(dāng)緩解項(xiàng)目地塊本身園林景觀的配置壓力。

       （五）周邊文化館、老年大學(xué)的距離。老年人需要有活力的生活方式和對外交往的空間，豐富的業(yè)余生活有利于老人的身心健康。因此，優(yōu)質(zhì)、齊全的文化、健身、娛樂、休閑配套有利于豐富老年人的精神生活。

       （六）周邊公交、地鐵的數(shù)量。老年人行動(dòng)不便，對公共交通的依賴性很強(qiáng)，便利的交通系統(tǒng)可以方便老人出行。

       （七）周邊主干道、次干道的距離。老年人選擇養(yǎng)老居住地時(shí)會(huì)考慮周圍的交通系統(tǒng)，方便子女平時(shí)的探訪；同時(shí)，便捷的區(qū)位交通及路途通達(dá)，也是為方便救護(hù)車、消防車等迅速通行。

三、經(jīng)濟(jì)因素

       對于投資人而言，養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是衡量其選址是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)。老年人在選擇養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)會(huì)考慮自身的經(jīng)濟(jì)支付能力，因此，養(yǎng)老項(xiàng)目選址時(shí)要考慮一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)水平。經(jīng)濟(jì)因素主要包括：

       （一）區(qū)域內(nèi)房屋的均價(jià)。這直接影響消費(fèi)者的購買能力，若所選區(qū)域的房價(jià)太高則會(huì)導(dǎo)致一部分老年人無力承擔(dān)，降低養(yǎng)老項(xiàng)目的購買力。

       （二）土地的價(jià)格。投資人取得土地時(shí)付出的價(jià)格越高則表示開發(fā)成本越高，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大；同時(shí)高地價(jià)會(huì)使得項(xiàng)目預(yù)期的養(yǎng)老產(chǎn)品定價(jià)比較高，一定程度會(huì)降低老年人對項(xiàng)目的購買力。

       （三）區(qū)域人均消費(fèi)水平。在養(yǎng)老項(xiàng)目選址時(shí)，投資人應(yīng)仔細(xì)考察該地區(qū)的人均消費(fèi)水平來預(yù)測養(yǎng)老產(chǎn)品的支付能力。

       （四）周邊競爭者數(shù)量。養(yǎng)老項(xiàng)目在選址時(shí)，應(yīng)盡量避免與其他競爭者在同一地點(diǎn)開發(fā)建設(shè)同質(zhì)產(chǎn)品項(xiàng)目，避免形成不良競爭，影響市場吸引力，進(jìn)而影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

       （五）區(qū)域的人口密度。人口密度是投資人做決策的重要因素，區(qū)域人口密度越大表示消費(fèi)者市場越大，潛在客戶越多，在該區(qū)域取得更好市場效益的可能性會(huì)更大。

       （六）區(qū)域老齡人口規(guī)模及特征。養(yǎng)老項(xiàng)目的客群對象就是老年人，因此，養(yǎng)老項(xiàng)目選址要注意老年人口規(guī)模、空間分布特征以及空間發(fā)展趨勢等，以便項(xiàng)目能精準(zhǔn)客群定位、迅速引流。

       （七）城市發(fā)展規(guī)劃。在進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目選址時(shí)不僅要考慮區(qū)域短期規(guī)劃還要考慮長期規(guī)劃，依照現(xiàn)有的資源以及發(fā)展趨勢來配置養(yǎng)老產(chǎn)品，做到與當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃及養(yǎng)老規(guī)劃相匹配。

       （八）區(qū)域政府支持度。政府對其支持力度的大小直接影響項(xiàng)目的規(guī)劃選址過程。政府支持給予土地或稅收等方面的優(yōu)惠越多，對投資人來說預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益越好。

三種開發(fā)模式

一、中心城區(qū)模式

       中心城區(qū)模式是指養(yǎng)老項(xiàng)目設(shè)于城市經(jīng)濟(jì)繁榮、文化活動(dòng)較為豐富、活力性較強(qiáng)的地帶。如何更高效的利用有限的土地資源拓展更多經(jīng)濟(jì)上的可能性是這類養(yǎng)老模式開發(fā)面臨的難題之一。目前該模式多數(shù)是基于現(xiàn)代老年群體養(yǎng)老生活需求與高效利用城市地塊價(jià)值，以高層養(yǎng)老公寓+商業(yè)裙樓綜合體的設(shè)計(jì)模式，同時(shí)引入先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)與設(shè)施，整體強(qiáng)化養(yǎng)老住戶體驗(yàn)感的設(shè)計(jì)理念，構(gòu)建集合多種業(yè)態(tài)的“垂直微型養(yǎng)老綜合體”。

（一）優(yōu)點(diǎn)

       城市中心區(qū)交通發(fā)達(dá)、便捷，長者可以乘坐公共交通到達(dá)市區(qū)內(nèi)的老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、超市、公園、健身場所、醫(yī)院等地，具有離家近、親近子女、離公園近、離醫(yī)院近等特點(diǎn)，長者不用遠(yuǎn)離原有生活環(huán)境，不脫離既有社交生活圈，不與家庭親友分離，同時(shí)更貼近人間煙火，長者可以更好的融入周圍的環(huán)境，延續(xù)美好生活狀態(tài)。

（二）缺點(diǎn)

       地段決定價(jià)位，城市中心區(qū)的土地價(jià)格昂貴，布局成本也勢必會(huì)提高。一方面給入住長者帶來費(fèi)用上的負(fù)擔(dān)，將中低收入有入住需求的長者拒之門外；另一方面項(xiàng)目開發(fā)上多會(huì)選擇高密度的模式，長者居住設(shè)施的外部環(huán)境相對減少，室外交往和逗留的場所不能得到充分保障，制約著養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)模和服務(wù)質(zhì)量。

（三）應(yīng)對方案

       1、針對費(fèi)用較高這個(gè)問題，要盡量依靠當(dāng)?shù)卣畬夏耆巳胱≡谡呱系闹С?，也要依賴于社?huì)福利、養(yǎng)老保險(xiǎn)等力度的進(jìn)一步深化。

       2、針對高密度的開發(fā)模式問題，并非意味著養(yǎng)老項(xiàng)目不適合高密度的這一場地開發(fā)類型，相反，緊湊式的場地開發(fā)對于城市來說是成熟和有效的開發(fā)模式。高密度的開發(fā)要注重建筑內(nèi)部的活動(dòng)空間設(shè)計(jì)，加強(qiáng)室內(nèi)空間和室外空間設(shè)計(jì)的聯(lián)系性，利用屋頂花園、露臺(tái)、陽臺(tái)等形式創(chuàng)造出多種室外空間的可能性。使老人的活動(dòng)空間從高密度的束縛中解放出來。

       3、針對城市中舊建筑改造這一問題，首先，要統(tǒng)籌利用社會(huì)的閑置資源，并不是所有的舊建筑都適合改做養(yǎng)老設(shè)施；同時(shí)，改造之前的建筑（群）對養(yǎng)老設(shè)施也需要有一定的適用性。

（四）典型案例

       中心城區(qū)開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目的典型案例–上海鴻泰·樂璟會(huì)。

       鴻泰·樂璟會(huì)，既是一家上海高檔養(yǎng)老院，也是上海最好的醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院，作為國際標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老模式CCRC在中國的落地之作，鴻泰·樂璟會(huì)擇址上海中山公園旁，是上海市中心難得一見的高端頤養(yǎng)項(xiàng)目，旨在為長者提供具有上海情懷的、舒緩而美麗的老克勒品質(zhì)頤養(yǎng)生活，是上海市中心非常稀缺的上海醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老院。

       樂璟會(huì)結(jié)合中國國情，充分借鑒美國養(yǎng)老的模式與做法，獨(dú)創(chuàng)生活、活動(dòng)、膳食及健康四大管家親情式服務(wù)體系，全樓適老化裝修及家具，標(biāo)配地暖、中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，紅外報(bào)警、智能床墊等8大智能系統(tǒng)，以及多功能影音廳、圖書館、棋牌室、樂璟學(xué)堂、球類活動(dòng)區(qū)等9類文娛設(shè)施，并與上海譯制片廠、上海市老記者協(xié)會(huì)等眾多機(jī)構(gòu)跨界合作，提供多達(dá)69項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)，全方位關(guān)注長者生活，致力于為長者家庭定制一站式高端頤養(yǎng)解決方案。

二、城市郊區(qū)模式

       城市郊區(qū)遠(yuǎn)離城市中心的嘈雜喧鬧，具有相對市區(qū)中心較好的生態(tài)環(huán)境，多位于自然風(fēng)景區(qū)附近。加之市區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已處于高度飽和狀態(tài)，可供開發(fā)利用的空間有限，近年來越來越多的養(yǎng)老項(xiàng)目選址于此。

       目前多數(shù)的城郊養(yǎng)老，一般選擇在城市周邊交通時(shí)間在1-2個(gè)小時(shí)左右的區(qū)域，這里相對來講基本配套設(shè)施完善，自然資源相對良好，空氣潔凈、環(huán)境優(yōu)雅。而且城郊養(yǎng)老可以考慮將養(yǎng)老可以和文旅結(jié)合起來，將養(yǎng)老社區(qū)景區(qū)化、景區(qū)社區(qū)化，把養(yǎng)老、度假、觀光整合在一個(gè)空間，既解決了人氣問題，又解決了選址和環(huán)境配套等問題。

（一）優(yōu)點(diǎn)

       場地開發(fā)模式靈活，既可以選擇低層高密度的開發(fā)模式又可以選擇高層低密度的開發(fā)模式；老年人的服務(wù)配套設(shè)施用地充足，可為老年人提供多種室外活動(dòng)空間、健身空間、交往空間；設(shè)施周圍已經(jīng)形成了一定的建設(shè)規(guī)模，地塊比較接近城市快速路、城市干道、城市環(huán)路等，交通時(shí)間上雖然耗費(fèi)較市區(qū)長，但也比較通達(dá)，易于到達(dá)城市中心和其他地方；郊區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目最直觀的優(yōu)勢是空氣質(zhì)量好，自然環(huán)境好，物價(jià)水平相對較低，瓜果蔬菜新鮮。

（二）缺點(diǎn)

       郊區(qū)的養(yǎng)老項(xiàng)目在醫(yī)療、交通、配套設(shè)施等方面沒有市區(qū)優(yōu)越，“多數(shù)民辦養(yǎng)老項(xiàng)目位于郊區(qū)，公辦養(yǎng)老院位于市區(qū)”的觀念影響，人們不愿意到郊區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去養(yǎng)老，在我國的一些地區(qū)出現(xiàn)了中心城區(qū)養(yǎng)老床位已是“一床難求”，而郊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率平均只在六成左右的現(xiàn)象。

（三）應(yīng)對方案

       1、針對區(qū)位上的先天劣勢，要靠后天的補(bǔ)足。一方面可以利用增值服務(wù)來補(bǔ)足，如：上海浦東春雷養(yǎng)老院就制定了許多優(yōu)惠服務(wù)，老人每月享受一次免費(fèi)理發(fā)服務(wù)；每月特設(shè)“探親日”，有專車停在人民廣場，將家屬集體接過來探望老人。另一方面，要提高管理服務(wù)水平。

       2、針對醫(yī)療問題，機(jī)構(gòu)在選址時(shí)，盡可能地靠近醫(yī)療設(shè)施，最好是醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院；可委托協(xié)作醫(yī)院做定時(shí)定點(diǎn)上門服務(wù)，為老年人體檢，做到早發(fā)現(xiàn)早治療；可根據(jù)養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)模的大小，考慮設(shè)置內(nèi)部的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心或門診醫(yī)院。

       3、針對交通問題，在選址時(shí)，養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)選擇接近城市干道或城市主要道路的地方；項(xiàng)目產(chǎn)品服務(wù)上也可以做出努力，如在市區(qū)開設(shè)班車，一方面作自我宣傳，另一方面也邀請市區(qū)老人親自到郊區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目實(shí)地感受。

（四）典型案例

       城郊開發(fā)模式的典型案例如奧倫達(dá)部落·原鄉(xiāng)。

       奧倫達(dá)部落·原鄉(xiāng)，一個(gè)有著北京最美度假小鎮(zhèn)之稱的休閑度假區(qū)，背倚燕山余脈，面朝浩渺官廳，在古崖居風(fēng)景區(qū)山麓，有著城市紅塵之外的絕美環(huán)境。遠(yuǎn)可眺官廳水庫，近可覽山色泉聲，依托自然山水，讓人回歸自然，放下身心，享受寧靜。

       奧倫達(dá)部落·原鄉(xiāng)，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)總占地面積8000畝，以心身健康為核心產(chǎn)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)為特色，延伸出運(yùn)動(dòng)健康、有機(jī)健康、養(yǎng)生保健、藝術(shù)文化、特色教育、休閑度假等多元產(chǎn)業(yè)，并配以會(huì)員文化同創(chuàng)，打造中國的“美國杰克遜鎮(zhèn)”(Jackson Hole)。

       小鎮(zhèn)十余年間對聚落文化持續(xù)經(jīng)營，打造出一個(gè)以夢想聚落為文化運(yùn)營核心的新型特色小城鎮(zhèn)。截止目前，奧倫達(dá)部落已經(jīng)擁有花友匯、油畫苑、話劇社、合唱團(tuán)、足球俱樂部等百余個(gè)夢想聚落，秉承“同話、同好、同創(chuàng)、同享、同在”的五同理念，并構(gòu)建“資本共享、文化共享、運(yùn)營共享”運(yùn)營體系，為會(huì)員打造實(shí)踐健康與幸福夢想的聚集地。

三、新區(qū)開發(fā)模式

       新區(qū)模式是為了提升區(qū)域養(yǎng)老水平，促進(jìn)新區(qū)開發(fā)建設(shè)和全面快速發(fā)展而選擇的一種模式。城市副中心、新城區(qū)的建設(shè)都可以采取這種模式。

（一）優(yōu)點(diǎn)

       在這里建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也會(huì)在硬件上達(dá)到較為先進(jìn)的水平。建設(shè)用地比較寬敞，儲(chǔ)備用地比較充足，利于養(yǎng)老建筑大規(guī)模的集中開發(fā)。

（二）缺點(diǎn)

       新區(qū)的首要矛盾是基礎(chǔ)配套設(shè)施的矛盾。資源的暫時(shí)短缺給老年人帶來生活的不便。完全嶄新的環(huán)境可能會(huì)帶來老年人心理上的不適應(yīng)。

（三）應(yīng)對方案

       首先，要統(tǒng)籌規(guī)劃，分期開發(fā)建設(shè)；其次要實(shí)現(xiàn)資源共享，提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的服務(wù)水平；最后，關(guān)鍵是政府的支持力度，同時(shí)要與周邊的配套設(shè)施規(guī)劃相協(xié)調(diào)。

（四）典型案例

       新區(qū)開發(fā)模式的典型案例–國內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對接”的武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)。

       合眾養(yǎng)老社區(qū)基于美國的CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。

       本案位于湖北省武漢市蔡甸區(qū)后官湖生態(tài)新城，總占地2400畝，160萬平方米建筑面積，國內(nèi)首屈一指的世界級養(yǎng)老健康新城。

       1、功能完備，配套全面：大型超市、四大主題會(huì)所、專業(yè)健康機(jī)構(gòu)、銀行、幼兒園等。

       2、4大板塊：養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、休閑度假。

       3、8大功能區(qū)域：持續(xù)健康退休社區(qū)、活躍老人社區(qū)、養(yǎng)生中心、健康管理、老年專屬醫(yī)院、醫(yī)療康復(fù)中心、休閑度假酒店、康體中心。

       4、戶型介紹：最高層8樓，西班牙式建筑風(fēng)格，大部分3層樓，全部帶電梯，戶型方正實(shí)用

       2013年10月23日在武漢建成，并進(jìn)入試運(yùn)行階段，占地245畝，建筑面積18萬平方米。項(xiàng)目為國內(nèi)首個(gè)實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對接”的模式，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老模式和保險(xiǎn)模式雙創(chuàng)新，瞄準(zhǔn)的正是中產(chǎn)階層的養(yǎng)老市場。

研究結(jié)論

       從項(xiàng)目定位角度，如果項(xiàng)目定位健康型老人服務(wù)，則項(xiàng)目位置可以選擇在郊區(qū)或者市區(qū)，也可以選擇新區(qū)，環(huán)境好、交通方便、安全衛(wèi)生、餐飲合理營養(yǎng)、娛樂活動(dòng)豐富、健身活動(dòng)室、綠化設(shè)施、醫(yī)療室、康復(fù)室等都應(yīng)具備。如果項(xiàng)目定位為半自理、不能自理老人，就是護(hù)理院形式，則項(xiàng)目選址建議選擇在市區(qū)，離家近，家人方便探望，最好能注冊成為醫(yī)保定點(diǎn)單位；當(dāng)然，也可以選擇在城市郊區(qū)，但是項(xiàng)目本身一定要有一定水平的醫(yī)療服務(wù)能力。

       從項(xiàng)目開發(fā)方式，如果是新建新型老年社區(qū)，建議選擇郊區(qū)或者是高新區(qū)模式，低價(jià)相對較低，而且可以建設(shè)多種老年設(shè)施，從更多樣的角度提供適應(yīng)老年人生活的場地。在城市中心區(qū)適合采取改造提升的方式，將周邊資源整合利用，降低成本，同時(shí)也激活城市某些衰敗地塊的活力。

       項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模及開發(fā)強(qiáng)度方面，市區(qū)模式一般受土地和城市空間限制，往往開發(fā)規(guī)模不大，且城市中心模式由于占地面積小，要選擇高密度的開發(fā)強(qiáng)度；而郊區(qū)模式和高新區(qū)模式可以選擇較大規(guī)模的開發(fā)，可以選擇低層高密度和高層低密度兩種開發(fā)強(qiáng)度。

       因此，養(yǎng)老項(xiàng)目不論采取以上哪一種選址模式都應(yīng)考慮三方面的因素：環(huán)境、配套及經(jīng)濟(jì)三方面因素，同時(shí)需要結(jié)合三種不同區(qū)域，采取相應(yīng)的開發(fā)途徑，聚焦精準(zhǔn)的項(xiàng)目客群，設(shè)計(jì)針對性的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，合理確定項(xiàng)目定位、規(guī)模及開發(fā)強(qiáng)度等，贏得較好的市場競爭力和核心吸引力。 （康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)）